Созрел до написания полноценного топика. Начинаю 29 ноября, повешу наверное по факту совершения сделки.
Уже сложно вспомнить по какой причине, но выбрались мы с женой на променад посмотреть строящиеся в славном городе Витебске дома.
Эта мысль как-то периодически накатывала, но как-то плавно и уходила, так как требовала продажи имеющейся квартиры, а это было сопряжено с определенными трудностями. С другой стороны в феврале ребенку уже 8 и это означает, что вопрос наличия собственного жизненного пространства становится актуальным. Выставлять ее на продажу (но очень лениво) я пробовал пару лет назад, попутно давал объявления в инет-ресурсах близлежащих Российских регионов. Просмотры объявления были, а вот результата не было.
Живой просмотр был этих же пару лет назад от одного из витебских агентств (не буду называть), в ходе которого был ленивый торг на уровне 40-41 тысячи (тогда был пик) но у покупателя был лучший вариант, я не настаивал, т.к. было не критично. Рвать волосы на всяких органах я не собирался, потому как падение цен на жилье меня особо не напрягало, так как в любом случае квартира рассматривалась как инвестиция в большую площадь с доплатой. Объявления об обмене, продаже новостроя просматривались крайне лениво, просто для того, чтобы примерно владеть ситуацией.
Итак мы посетили строящиеся дома и решили что … а не попробовать ли нам слить однуху и влезть в новострой с доплатой? Вопрос цены пардон вопроса зависел от суммы продажи однушки. Собственные средства были ограничены, кредитование банком рассматривалось, но по оному позже появились нюансы.
Почему агентство? Случайно? Скорее нет. Изначально напрягал вопрос проведения денежных операций. Меня напрягают серые схемы. Любые схемы, которые нельзя подтвердить документально. Поскольку в РБ платежное средство белорусский рубль то вся цветная бумага с другими надписями может вызвать неприличный интерес различных структур и в конечном итоге привести к большим потерям. Например, можно открыть валютный счет/ячейку и положить на нее полученную сумму. С ячейкой вероятно трабла меньше, а вот ответить на вопрос компетентных органов «откуда иностранные дровишки на счете» фразой «продал квартиру» крайне неразумно, поскольку за ним последует два вопроса: в кассе какого банка вы покупали валюту и в какой валюте совершалась сделка. В итоге может оказаться что бюджет страны вырос на сумму сделки, а люди, задавшие правильный вопрос получили поощрение. Может даже материальное. Поэтому агентство. Ну и чтобы не кривить душой потому как у них уже должен быть свой пул покупателей. Мыслил, что если продаже быть – то достаточно срочной.
Выбор агентства… отзывы особо не читал, тк. Планировал итить в ближайшее. Просто глянул на дитенке и витебскбизе отзывы. Все субъективно и зависит от клиента. И риэлтора.
Итак агентство. Чистенько… уютненько… Отличное первое впечатление. Улыбчивая риэлтор, вызывающая положительные эмоции, активно готовая сотрудничать. Сразу хорошая новость. Есть возможность забронировать квартиру в новостройке на месяц, пока продастся моя. Потом вторая – есть готовый покупатель в моем районе. (Этожкакяудачнозашел!) Меня все полностью устраивает, я обозначаю свою позицию: они ведут обе сделки. Меня не интересует промежуточный результат: т.е. я обозначил сумму доплаты (N) которую могу привлечь. А дальше трабл агентства – если я смогу купить себе то что хочу за сумму N+1$, то я готов продать квартиру за этот же 1$. Естественно в белорусских рублях.
Так, для информации. Кредитование сейчас осуществляется под 24 процента годовых. По памяти кредит в 100000000 старыми предполагает ежемесячную выплату в 2500000, из которых только 500000 в счет основного долга.
Мне идея понравилась тем, что как я считал мой риэлтор будет заинтересован сразу в двух сделках. Кроме того, при такой сделке получается что мою продажу оплачивает покупатель (которому уже ищут квартиру), а мою покупку оплачивает продавец.

Стоп здесь непонятно. Пауза.

Знаете ли вы, что в отдельных агентствах можно купить квартиры дешевле (на 5-10 процентов) чем у застройщика? Это так. За счет того что агентства работают с субподрядчиками, с которыми застройщик рассчитывается квартирами. Но минус в том, что покупая у застройщика платишь по графику, а у субподрядчика необходимо внести всю сумму. При этом субподрядчик вступает в какие-то договорные отношения с агентствами и за небольшую мзду риэлторы продают эти квартиры. Кажется так понятней. Возвращаюсь к тексту.

Итак для меня расклад идеален. Я посередине сделок и ни за что не плачу. Вариант идеален для агентства – благодаря моему внезапному появлению риэлтор может осуществить 2 сделки, в каждой из которых заработать. Опять же суммы вознаграждения мне неинтересна, предоставляю возможность самому риэлтору решить или получить большую дельту с продажи, а меньшую с покупки или наоборот. Мне это кажется справедливым. Про N+1$ я уже объяснял.
Параллельно предупреждаю, что в продаваемой жилплощади проживает квартирант и до 31 декабря он неотъемлемая часть этой жилплощади. (забегая вперед скажу, что это было решающий фактор при продаже). При прочих равных условиях право покупки предоставлялось тому, кто сохранял моего квартиранта.
Итак на этот момент рассказа я понимаю что синяя птица где-то рядом (не имею ввиду пост Греты). Договариваемся, что договорные отношения заключаем по факту продажи, так как он на данный момент висит в воздухе и буквально осязаем. Проблемы начинаются позже. Ща. Их есть у меня. Уже пишу.
Жена экстренно договаривается с квартиранткой на освобождение квартиры на пару часов и экстренно ее показываем. Я получаю кучу негатива в карму от квартиранта, (…продаете как мебель…) но пока никакой информации не даю. Риэлтор доволен, считая что сделка почти осуществилась. (Предварительная беседа обозначила ценник в эквиваленте 23 тыс. с готовностью ужаться до 22 тыс. В таком раскладе агенство получит где-то 1 тыс, а я попадаю в устраиваемый меня ценовой диапазон покупки). Возможно здесь была моя ошибка и это не стоило говорить, но дальнейшие события покажут что я имею ввиду.
О встрече с покупателем. Это важно. Я узнал что в Билево новострой аналогичной планировки стоит на 6-7 тыс (в эквиваленте) дешевле. Что всё надо переклеивать и облагораживать и в ремонт вложить еще дофига денег. Как только я обозначаю, что до определенного предела ужаться могу + ко всему если квартира не для жизни, а для сдачи, то есть готовый квартирант, то ситуация сразу меняется на диаметрально противоположную. Признаюсь я немного поёрничал здесь, ведь оказывается, что состояние не такое критичное раз квартира устраивает того кто в ней живет)).
Итог: Покупатель, Риэлтор и я остаемся довольны. Вечером мы фигурально выражаясь с одной стороной с женой, а со второй с риэлтором выбираем нужную для планировку и этаж новостройки. Собираемся на следующий день заключить договор. Уточняю какие этажи есть.
Но утро красит нежным светом вносит свои коррективы. Продавец отказался брать квартиру. По официальной версии отговорил сын. И они начали искать двушку. Следущая новость – оказывается что забронировать квартиру больше чем на 3-4 дня нельзя. Потом необходимо внести залог. В экв.1000 уе. А покупателя пока нет.
Прошу бронировать квартиру на 12 этаже.
Вот здесь у меня начался нерв. Сжатые сроки это демпинг, который я не приветствовал. Но на новую квартиру я уже настроен. Я вспоминаю о знакомых, которые интересовались покупкой пол года тому как и набираю их. Договариваемся о встрече. Движемся по городу по направлении квартиры с целью провести встречу и…
Стечение обстоятельств. У нас появляется покупатель, которого ведет второе агентство. Они продают свою и покупают нашу. Смотрим вместе квартиру. Покупатели согласны в экв. на 22. С квартирантом. Готовы на залог. Но завтра. Зато на аналогичных условиях второе агентство готово предоставить мне квартирку в том же доме но на этаж ниже.
Звонок из первого агентства. Есть покупатель с живыми деньгами. ОК. Показываем квартиру. Две приятные девушки (без риэлтора) посмотрели мою однушечку, особо не комментировали и удалились. Далее объявился риэлтор, сообщивший, что покупателям квартира понравилась, но надо ужаться в цене (до 20-21 тыс в экв.). В этот момент я почувствовал, что вероятно имеет место факт прессинга. Не хочу наговаривать, но как-то возникло ощущение, что в этой сделке в данный момент риэлтор продвигает совсем не мои интересы…я понимаю правила игры, понимаю срочность, но это был первый звоночек.
На что я сказал что завтра у меня залог, после которого я обязательно позвоню.
Завтра залога не было. Там была цепочка и первое звено оказалось самым слабым. Просили подождать. Возникла проблема. Отказавшееся звено цепочки начала демпинг, соответственно пошел торг.
Поскольку продажа срочная был выбор – сливать дешевле чем я хотел и получить неприятный осадок или ждать … С одной стороны обещание живых денег…с другой стороны совсем не факт что дальше не будет торга. Кого бы я ни выбрал.
Напоминаю, что срок бронирования новой квартирки неумолимо приближался. Я выбрал последнее. Чтобы в голове не возникло больки по поводу поспешного решения.
Сообщил первому риэлтору и… чудо. Покупатели согласны на 21.500. НО!!!
дословно цитирую: «я не зарабатываю на этой сделке, может сбросите?» и вот тут я офигел окончательно. Напоминаю, за продажу платит покупатель. Мне, продавцу, предлагают оплатить работу риэлтора. Это был второй звоночек, но еще не последний.
С этого момента моё хорошее отношение резко ухудшилось. Это я клиент и меня нужно облизывать. А не наоборот. И вот тут начался моральный раздрай. Если бы у меня была уверенность в сделке со вторым агентством, то я бы отказался от услуг первого сразу же. Но…гордость и предубеждения побоку. Квартирка должна стать моей, пренебречь, вальсируем!
Учитывая возникшее ожидание и непонятность передачи денег решил проверить обе конторы на прочность предложением внести в договор пункт след. содержания:
По соглашению сторон указанная квартира продается за сумму эквивалентную ** долларам США по курсу продажи Национального Банка Республики Беларусь на день оплаты (на момент регистрации – ** рублей ). Перечисление средств производится в срок до ** ноября 2016 г. в белорусских рублях на расчетный счет продавца, в случае неоплаты договор считается расторгнутым.
Хотел перестраховаться. Не люблю ощущения переноса крупных сумм на своей тушке. Да и избежать всякой неприятной хрени последнее предложение поможет…
Итак:
Первое агентство направила к своему юристу сразу. Переговоры с юристом: …в принципе можно… но надо говорить с покупателями…. Они теряют разницу курса…какого? Ладно, на крайняк они сдают в кассу и кладут то что получается на мой счет...(странные люди! Неужели никто не знает анекдот про контрольное захоронение?). В принципе в сухом остатке – контора готова к сотрудничеству, нужна встреча с юристом и покупателем, но осталось чувство что это нужно мне.
Пообещал перезвонить если не срастется текущий вариант.

Второе агентство: Да, можно. По согласованию с покупателем. Сейчас обсудим. Да, они согласны. Давайте сегодня заедем и сразу обсудим условия по второй квартире? Есть вариант в том же доме, но не с 5 а с 10% скидкой. Сумма залога? 500 уе в эквиваленте. Сколько ждет? До конца декабря устроит?

Сравниваю предложения агентств: Залог 500 а не 1000, ожидание покупки месяц, а не 4 дня. Полагаю, вам очевиден мой выбор. Вопрос даже не денег. Хорошее отношение воспринимается как слабость. Я привык давать полную информацию. Искренне верю, что профессионалу нужна полная картина. По этой же причине не принято врать врачам и адвокатам. Кроме того, если обманывают в мелочах – жди большого обмана.
Позже выяснились другие неувязки. Например было сказано, что никто не обращался с бронью квартиры на 12 этаже… но не суть. Не буду вдаваться в подробности, слово против слова, собака лает, а караван идет…

Выводы. Агентство поможет в ряде случаев. Но не панацея. И не всегда. Все равно самому нужно быть в теме. Например, в базе БТИ почему-то не оказалось информации о том, что продаваемая мной квартира была построена с помощью кредита. Я конечно его погасил перед продажей, но этого никто бы не требовал бы если бы я сказал что она «чистая». Да, агентство проверит, не была ли она куплена по льготному кредиту, кто прописан, сроки продажи…
Агентство тактично не обозначало возврат так называемого залога в двойном размере в случае отказа от сделки. На тактичный вопрос WTF? Я был проинформирован о том, что руководствоваться нужно Гражданским кодексом в котором все записано. Я конечно хз что там записано (не было времени глянуть конкретные статьи, да и не юрист ни разу), но после того как попросил в стандартный договор добавили интересующий меня пунктик. О возможности расторжения договора без последствий. Может несущественно, но явно спокойней.
Предварительно проконсультировался с банком и проверив схему (внесение на счет – перечисление покупателю без потери и комиссии) рассказал об этом риэлтору после того, как меня пытались от моей же схемы отговорить рассказывая о необходимости оплаты пени…
Даже с агентством я бы не стал покупать вторичку. Скажем так… продать можно и самому, да и купить тоже. Но в моем случае это был единственный доступный вариант «забронировать» новострой на время продажи квартиры а следовательно до получения основной суммы денег.